觀察購(gòu)物中心的發(fā)展，首先要提購(gòu)物中心的現(xiàn)狀，大家都知道，我們的購(gòu)物中心過(guò)剩了，但是在過(guò)剩當(dāng)中尋找出路，才是地產(chǎn)商和商業(yè)零售企業(yè)共同要肩負(fù)的責(zé)任。

從百貨大樓到購(gòu)物中心的發(fā)展經(jīng)歷了50年，真正的購(gòu)物中心肇始，大家說(shuō)法不一，我認(rèn)為應(yīng)該是早期上海的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)以及廣州的天河城。

目前為止，全球10個(gè)購(gòu)物中心面積最多的城市，有8個(gè)在中國(guó)，但是這種數(shù)字不一定是絕對(duì)的，而是相對(duì)的。

2013年，有30家國(guó)際品牌將上海作為登陸中國(guó)的首選城市，在未來(lái)三年，上海預(yù)計(jì)將有接近330萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，近80％來(lái)自城市次級(jí)商圈；成都、武漢、沈陽(yáng)等地都是購(gòu)物中心過(guò)剩的城市。

研 究表明，這幾個(gè)城市都是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的城市，可能成都的過(guò)剩問(wèn)題更加突出一些；深圳這幾年新增商業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，也有很大的發(fā)展。二線城市 的體量比一線城市高出了18%，可以看出，二線城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，一是住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展帶來(lái)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展；二是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，人們對(duì)生活 水平的需求和對(duì)生活的向往，催生了購(gòu)物中心的整體業(yè)態(tài)發(fā)展和形成。

現(xiàn)在二線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，而且供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于接受量。世界上一些發(fā)達(dá)城市并沒(méi)有這樣的增速和增量，但是經(jīng)濟(jì)并不處于高速發(fā)展的過(guò)程，所以我們可以看到，二線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是這樣的現(xiàn)象。

在以前的購(gòu)物中心當(dāng)中是傳統(tǒng)百貨、主力店、超市，運(yùn)行了多年以后，開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)僅靠傳統(tǒng)百貨推動(dòng)不了購(gòu)物中心的發(fā)展過(guò)程，因此體驗(yàn)式消費(fèi)、藝術(shù)空間、復(fù)合消費(fèi)的空間逐漸進(jìn)入了我們這個(gè)市場(chǎng)。

回過(guò)頭來(lái)想，開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟給零售企業(yè)、商業(yè)企業(yè)提供什么樣的產(chǎn)品，才是我們要做的最終的工作？開(kāi)發(fā)企業(yè)做好開(kāi)發(fā)企業(yè)的事，同時(shí)要與零售企業(yè)，甚至電商企業(yè)共同結(jié)合，才能促進(jìn)我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

帶給我們的思考就是開(kāi)發(fā)企業(yè)究竟在商業(yè)地產(chǎn)中做多了還是少了？開(kāi)發(fā)企業(yè)是做地產(chǎn)，不是做商業(yè)，但必須有商業(yè)的支撐，才可以構(gòu)成商業(yè)地產(chǎn)的完整體。

現(xiàn)在市場(chǎng)的問(wèn)題首先是總量過(guò)剩，其次是吸收量減少，包括已建的購(gòu)物中心出現(xiàn)了招商難、空置率高，城市其它綜合體帶來(lái)的密集型問(wèn)題和過(guò)剩的隱憂。

美國(guó)在70年代已經(jīng)完成了城市化，并從城市化走向鄉(xiāng)村化，走向城鎮(zhèn)化。在城市發(fā)展過(guò)程中，真正的購(gòu)物中心出現(xiàn)代表了一種新的消費(fèi)模式，從這種新的消費(fèi)模式看，我們可以想一想，三四線城市購(gòu)物中心究竟是足還是不足。

今天出現(xiàn)了總量過(guò)剩、結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，一方面是開(kāi)發(fā)商大量建設(shè)購(gòu)物中心，另一方面是空置率高企不下，同時(shí)經(jīng)營(yíng)難度增大，同質(zhì)化增加。

現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商盲目拿地，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商要求更嚴(yán)格了，有的甚至是一兩年就要開(kāi)業(yè)，但是實(shí)際上零售市場(chǎng)反而進(jìn)入慢增長(zhǎng)的趨勢(shì)。兩個(gè)行業(yè)的不相稱造成了現(xiàn)在的形勢(shì)，因此受到行業(yè)同質(zhì)化和電商沖擊，百貨業(yè)的利潤(rùn)下滑，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)怎么做？能做好嗎？

這幾年供應(yīng)量激增、空置率上升，包括運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)前景暗淡，都是在集中型商業(yè)出現(xiàn)了典型問(wèn)題，面對(duì)我們說(shuō)的所有問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)作為不可逃避的業(yè)態(tài)形式，我們應(yīng)該怎么做？

去年我提出“不能坐以待斃”，今年我提出“應(yīng)該主動(dòng)地、積極地與房地產(chǎn)企業(yè)，或者商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)密切配合，主動(dòng)改變形勢(shì)，主動(dòng)服務(wù)，引導(dǎo)他們和我們共同打造商業(yè)”。

我們起步晚、發(fā)展快，二三線城市或者三四線城市百貨業(yè)態(tài)仍然有發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該怎么做？合作，結(jié)合其它不同業(yè)態(tài)進(jìn)入購(gòu)物中心。

另外，在商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)當(dāng)中，原來(lái)是所有百貨甚至同一百貨品牌進(jìn)入比鄰的購(gòu)物中心，在這樣的購(gòu)物中心中，怎么做到差異化經(jīng)營(yíng)？

第三，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)方面，被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草，但如果同一條街區(qū)全都是兒童體驗(yàn)消費(fèi)，全都是海洋館，勢(shì)必就會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。因此，我們要認(rèn)清形勢(shì)，要明確商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)，這才是我們的方向。

商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化建立在差異基礎(chǔ)上。在目前的思維中，定制型消費(fèi)絕不是萬(wàn)達(dá)十年前提出的定制型消費(fèi)，而是我們根據(jù)今天的市場(chǎng)狀況，根據(jù)電商、體驗(yàn)式消費(fèi)的市場(chǎng)狀況，來(lái)定制我們的產(chǎn)品。建什么產(chǎn)品，怎么建，開(kāi)發(fā)商有決定權(quán)，市場(chǎng)更有決定權(quán)。

多種經(jīng)營(yíng)形式的出現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)最大契機(jī)，如果REITs出現(xiàn)了，我們將面臨的是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

最后，我們要主動(dòng)和電商結(jié)合，才能產(chǎn)生新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

“十二五”規(guī)劃提出，2011年到2015年，總的消費(fèi)額要從15萬(wàn)億增長(zhǎng)到30萬(wàn)億。消費(fèi)增長(zhǎng)靠平臺(tái)，靠消費(fèi)理念，靠引導(dǎo)消費(fèi)，要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)更重要的是通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展給社會(huì)提供服務(wù)產(chǎn)品，通過(guò)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來(lái)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，讓商業(yè)和地產(chǎn)共同融合發(fā)展。

因此，消費(fèi)增加就意味著我們要變，在改變的情況下才引導(dǎo)零售企業(yè)、配套企業(yè)進(jìn)行充分的融合和發(fā)展。

因此，發(fā)展機(jī)遇大概是這幾個(gè)方向：

第一，優(yōu)質(zhì)的商品，使商業(yè)更加站穩(wěn)市場(chǎng);

第二，克服結(jié)構(gòu)不合理;

第三，主動(dòng)、廣泛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，開(kāi)拓O2O市場(chǎng);

第四，豐富體驗(yàn)式消費(fèi)產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)份額;

第五，進(jìn)入社區(qū)商業(yè)的藍(lán)海，改變經(jīng)營(yíng)方式;

第六，創(chuàng)新金融模式，從租售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)物業(yè)真正成為金融產(chǎn)品。

百貨、專業(yè)市場(chǎng)、超市在變革中尋求新的發(fā)展模式，在新的模式中達(dá)到和商業(yè)物業(yè)更好契合，這就是我們的發(fā)展方向。

任何一個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期走高都是不可能的，都會(huì)遇到機(jī)遇和挑戰(zhàn)，但是我想機(jī)遇和挑戰(zhàn)是并存、共生的。